Из-за штормовой летней погоды выявились самые слабые места многоквартирных домов: вода просачивалась в квартиры через протекающие крыши и неутепленные фасады
2024.08.22
Этим летом в Литве были сильные дожди и ветры, а в конце июля пронесшийся по стране циклон «Кристи» показал жителям слабые места старых многоквартирных домов, на которые они годами не обращали внимания. По словам Тадаса Кузнецоваса, руководителя вильнюсской компании Civinity Namai, которая занимается обслуживанием и управлением многоквартирными домами, вода, просочившаяся в квартиры через протекающие крыши и неутепленные фасады, показала, что простого ремонта недостаточно для предотвращения серьезных повреждений.
Количество аварий на крышах и фасадах резко возросло
Civinity Namai отмечает рост числа аварий крыш и фасадов многоквартирных домов этим летом. По всей Литве было проведено около 200 аварийных работ на крышах и более 100 аварийных работ на фасадах.
По сравнению с количеством ремонтных работ, проведенных в этих многоквартирных домах прошлым летом, количество ремонтов крыш удвоилось, а количество ремонтов фасадов увеличилось почти в три раза.
Неблагоприятные погодные условия способствовали увеличению числа аварий: из-за сильных дождей протекающие крыши пропускали дождевую воду в квартиры на верхних этажах, а сильный ветер гнал ее в квартиры на всех этажах через межблочные швы, также называемые швами.
Однако шторм лишь показал, что крыши и швы советских и неотремонтированных блочных домов негерметичны, а локального ремонта недостаточно для их устранения.
Негерметичные крыши и фасады — проблема блочных домов советской постройки
Литва — одна из европейских стран с наибольшим количеством людей, живущих в жилье с протекающими крышами или сырыми стенами. Согласно данным Евростата за 2020 год, число людей, живущих в таких условиях, составляет 11 %.
Одной из причин этого является то, что многоквартирным домам, построенным в советское время и не подвергавшимся реконструкции, не менее 30 лет.
В таких многоквартирных домах из-за атмосферных воздействий появляются трещины в битумной кровле, протечки на стыках и протечки дождевой воды. Еще одна проблема блочных домов — межблочные швы, которые со временем становятся негерметичными и пропускают не только ветер, но и влагу, а при сильном ветре — даже дождевую воду.
Без согласия большинства жителей они могут заниматься только устранением аварий
В старых многоквартирных домах советской постройки неизбежны всевозможные аварии, а в дождливую погоду количество аварий на крышах и фасадах увеличивается, что приводит к протечкам в квартирах и других помещениях дома и повреждению находящегося в них имущества.
Законодательство обязывает управляющую компанию немедленно провести аварийный ремонт, если считается, что такие аварии угрожают зданию, людям или окружающей среде. В таких случаях согласие жильцов не требуется, и ремонтные работы проводятся немедленно.
Civinity Namai подчеркивает, что важно понимать, что в этом случае в ходе обязательных работ будет отремонтирована только та часть крыши или фасада, которая была повреждена:
«Обязательные работы просто ремонтируют критические участки крыши или фасада, чтобы предотвратить дальнейшую утечку воды. Однако для проведения плановых ремонтных работ требуется одобрение владельцев квартир, чтобы их можно было провести в целом», — говорит Кузнецовас.
Ответственность за техническое состояние лежит на владельцах квартир
Крыша и фасад здания считаются общим имуществом многоквартирного дома, поэтому все собственники квартир и других помещений обязаны содержать их в надлежащем состоянии.
Это означает, что все жильцы многоквартирного дома несут ответственность за содержание крыши или фасада многоквартирного дома, независимо от того, на каком этаже они проживают и заделаны ли швы между блоками, примыкающими к стенам их квартиры.
Контроль и оценку технического состояния крыши и фасада, а также других конструкций многоквартирного дома осуществляет технический специалист по надзору за многоквартирным домом. Он должен проводить периодические осмотры этих конструкций и давать рекомендации по их содержанию и управлению.
Несогласие на капитальный ремонт крыш и фасадов
Если инженер по эксплуатации отмечает износ крыши или фасада многоквартирного дома, остается только один вариант — капитальный ремонт этих конструкций. Управляющая компания сообщает жильцам о необходимости проведения таких работ и на основании рекомендаций технического специалиста составляет план и предварительную смету предполагаемых работ.
Однако это всего лишь план, реализацию которого должны решать сами жильцы. Для согласования работ по ремонту крыши или фасада здания необходимо большинство собственников квартир и других помещений.
«Жильцы часто не соглашаются на проведение ремонтных работ по ремонту протекающей крыши или фасада, потому что это приводит к дополнительным расходам. Часто решения не принимаются, потому что эти проблемы волнуют не всех жителей многоквартирного дома. Например, ремонт крыши волнует жителей верхних этажей, но почти никогда — жителей первых этажей, — говорит он.
В таких случаях жильцы, которые хотят, чтобы работы были выполнены, становятся заложниками ситуации, страдают от ущерба, причиненного затоплением, и продолжают оплачивать аварийные работы.
Страховка может не возместить ущерб тем, кто отказывается от ремонта
Помимо дополнительных текущих расходов на аварийный ремонт, владельцы квартир и других помещений в многоквартирном доме, чьи квартиры пострадали в результате аварии, также рискуют не получить возмещение по страховке.
В случае аварии на крыше или фасадной конструкции, в результате которой повреждается помещение или находящееся в нем имущество, жильцы, имеющие страхование имущества, могут потребовать компенсацию от страховщика.
Однако Т. Кузнецовас отмечает, что если жители многоквартирного дома отказываются от ремонтных работ, предложенных управляющим, которые были вынесены на голосование, страховая компания имеет право уменьшить сумму, выплачиваемую жильцам в качестве компенсации, или не выплачивать ее вовсе.
Для тех, кто хочет отремонтировать крышу или фасад, есть несколько альтернатив
Если соседи согласны с необходимостью ремонта крыши или фасада своего многоквартирного дома, есть несколько альтернатив.
Одна из лучших альтернатив — программа реконструкции/модернизации всего дома, которая повышает энергоэффективность здания и стоимость недвижимости.
Для тех, кто участвует в программе и проводит ремонтные работы в многоквартирном доме, проводится не только ремонт крыши и фасада здания, но и другие работы в многоквартирном доме для достижения требований энергоэффективности не ниже класса Б. В рамках программы жильцам предоставляется государственная поддержка и кредит на 20 лет, позволяющий оплачивать работы ежемесячными платежами.
Тем, кто хочет провести работы только на крыше или фасаде многоквартирного дома, придется решить, как будут финансироваться работы. В этом случае жильцы могут решить увеличить норму накопления и откладывать деньги на конкретный ремонт или воспользоваться финансированием от банков или других финансовых организаций. В таких случаях общественная поддержка работ по управлению отсутствует.